İki temel bileşeni sorunsuz bir şekilde birleştiriyoruz

• 06.07.2021 18:24

İki temel bileşeni sorunsuz bir şekilde birleştiriyoruz

Birinci Kısım: İnşaattan Önce (İ.Ö.)

1 - Arsanın incelenmesi, belediyeden imar durum bilgisinin öğrenilmesi

İnşaata başlamadan önce inşaatın yapılacağı arsanın iyi bir şekilde analiz edilmesi gerekir. İmar durum planı, emsaller, çevre teşekkülleri, taban alanı kat sayısı (TAKS), kat alanı kat sayısı (KAKS), maksimum yapı yüksekliği gibi bilgiler ilgili belediyeden temin edilmelidir. İmar durum belgesi (ÇAP) alınırsa çok iyi olur. Arsa ile ilgili yapılaşma izinleri belgeli bir şekilde elinizde bulunmuş olur.

Eğer henüz imar durum belgesi (ÇAP) alınmadıysa ve henüz alınamıyorsa, bu bilgiler yine de belediyeden yaklaşık olarak öğrenilebilir. Ancak bu aşamada mimarınızla birlikte belediyeden bu bilgileri öğrenmenizi tavsiye ederim. Yanlış anlaşılmaların önüne geçmiş olursunuz.

Ayrıca bu aşamada yola terk, şuyu gibi engeller varsa bunları da öğrenmiş olursunuz.

2 - Avan projelerin hazırlanması

Mimarınız kendi çalıştığı harita firmasıyla veya sizin çalıştığınız harita firmasıyla irtibata geçip arsanın rölevesini ister. Röleveyi altlık olarak kullanır ve müteahhit firmanın taleplerine göre, belediyeden aldığı bilgiler doğrultusunda inşaatın ilk etüt projesini hazırlar. Bu aşamada inşaat mühendisi de teknik destek verir.

3 - Hesap kitap yapılması, kâr hedeflerinin belirlenmesi

Avan proje hazırlandıktan sonra müteahhit firma maliyet hesabını yapar, yaklaşık satış rakamlarını tespit eder. Bu aşamada inşaat maliyetini netleştirirken kalem kalem metraj çıkarmak oldukça faydalı olacaktır. Çünkü inşaatın kârını veya zararını belirleyen aşama tam olarak bu aşamadır.

Bu aşamada inşaat firması en az %40 kâr hedeflemelidir. Çünkü zaten altın veya dolar yatırımı ya da faiz geliri ülkemizde yıllık yüzde 20-25 bandına ulaşmıştır. Bu kadar iş güvenliği, iş kazası, ekonomik kriz, satış kaygısı riskine girip enflasyon oranı kadar para kazanmak mantıksız olacaktır. Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik şartları göz önünde bulundurursak inşaat firması en azından %40 kâr hedeflemelidir.

4 - Arsanın satın alınması veya noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılması

Müteahhit firma; kâr-zarar hesapları yaptıktan sonra söz konusu arsaya inşaat yapma kararı alırsa artık o arsada söz sahibi olma zamanı gelmiş demektir. Bunun için eğer arsa satılıksa satın alması gerekir. Eğer firma kat karşılığında inşaatı yapacaksa arsa sahipleri ile noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalaması ve gerekli vekaletnameleri alması gerekir.

5 - Yıkım ruhsatı için başvuru yapılması

Eğer arsa üzerinde mevcut bir bina varsa müteahhit firma; yıkım ruhsatı için belediyeye başvurur. Bu konuda daha detaylı bilgi almak için bu yazıyı okuyun: Yıkım ruhsatı almak için gerekli evraklar nelerdir?

Eğer arsada mevcut bir bina yoksa direkt olarak bir sonraki aşamaya geçilir.

6 - Zemin etüdünün yapılması 

Arsada hali hazırda yıkılması gereken bir bina yoksa zemin etüdü yapılır. Eğer mevcutta bina varsa, binanın bahçelerinden de numune alınabilir. Yönetmeliklere uygun sayıda ve şekilde numune alınır ve numuneler laboratuvara gönderilir. Zemin etüdünde konsolidasyon deneyi yapılması gerekirse zemin etüt raporunun gelmesi zaman alacağından zemin etüdünün bir an önce yapılmasında yarar vardır.

7 - Mimari projenin hazırlanması

İnşaat firması kâr zarar hesaplarını yapıp, arsa üzerinde söz sahibi olduktan sonra (kat karşılığı veya satın alarak) mimari projeyi netleştirir. Mimari projenin netleştirilmesi aşamasında müteahhit firma mimarla sık sık toplantı yapar. Mimar da projesini hazırlarken sık sık statik proje müellifi inşaat mühendisi ile fikir alışverişi yapar. Mimari proje resmi inceleme için belediyeye verilir. Mimari proje resmi olarak onaylandıktan sonra mimar, yapı denetim havuzuna işi dahil eder ve söz konusu işin yapı denetim firması belli olur.

8 - Statik projenin hazırlanması

Zemin etüt raporunun ışığında mimari projeye uygun olarak statik proje hazırlanır. Zemin gerilmelerine göre ve zemin etüt raporuna göre zemin iyileştirmeye ihtiyaç olup olmayacağı netleştirilir. Mimari projenin onaylanmasının ardından statik proje, kalıp iskelesi ve iş iskelesi projesi resmi inceleme için belediyeye verilir. Zemin iyileştirmeye ihtiyaç duyulması halinde zemin iyileştirme projesi de hazırlanır ve belediyeye inceleme için teslim edilir. Bkz: Statik proje bedeli hesaplama programı

9 - Elektrik projesinin, makine projesinin, harita dosyasının vb. hazırlanması

Mimari projenin onaylanmasının ardından elektrik mühendisi elektrik projesini, makine mühendisi asansör avan projesini, tesisat projesini ve kalorifer projesini, harita mühendisi harita dosyasını hazırlar. Projeye göre gerekli ise diğer projeler de bu aşamada hazırlanır. (peyzaj, havalandırma, yangın vb.)

10 - Belediyeye yapı ruhsatı başvurusunun yapılması

Projelerin onaylanmasının akabinde müteahhit firma yapı ruhsatı almak için belediyeye başvuru yapar. Başvuru yaparken gerekli evraklardan bazıları şunlardır;

Sözleşme evrakları

Yapı denetim sözleşmesi

Şantiye şefi sözleşmesi

Müteahhit firma ile mal sahibi arasında yapılan sözleşme ve vekaletnameler

Projeler

Onaylı mimari proje

Onaylı statik proje ve iş iskelesi projesi

Onaylı sıhhi tesisat, kalorifer tesisatı ve asansör projesi

Onaylı elektrik projesi

Onaylı harita dosyası

Onaylı zemin etüdü ve ihtiyaç varsa zemin iyileştirme projesi

Taahhütnameler

Şantiye şefi taahhütnamesi ve oda kayıt belgesi

Mimari proje müellifi taahhütnamesi

Statik proje müellifi taahhütnamesi

Mekanik proje müellifi taahhütnamesi

Elektrik proje müellifi taahhütnamesi

Harita projesi müellifi taahhütnamesi

Jeoloji mühendisi taahhütnamesi

Asıl Evraklar

İmar durum belgesi (Çap)

Tapu ve tapu kaydı

Müteahhit firmanın vergi levhası

Müteahhit firmanın imza sirküsü

Müteahhit firmanın sicil kayıt sureti

Yapı ruhsatı başvuru dilekçesi

Yapı denetimden alınacak SGK formu

Müteahhit firma seçerken dikkat etmeniz gereken 5 maddeyi hemen şimdi okuyun!

Eğer bina kentsel dönüşüm ile yıkıldıysa %10'luk teminat mektubu

Yapı ruhsatı almak için ödenmesi gereken tutarlar ve harçlar

Yapı denetim ücreti

Kanal kotu ve kanalizasyon teknik alt yapı harçları

Yeni bina inşaat harcı

Proje taslak harcı

Zemin açma izni harcı

İmar işleri yerinde inceleme ücreti

Otopark harcı

Kaldırım ve asfalt ücreti

Bu konuda daha detaylı bilgi almak için bu yazıyı okuyun: Yapı ruhsatı almak için gerekli evraklar nelerdir? 

11 - SGK iş yeri dosyasının açılması

Müteahhit firma yapı ruhsatı ile birlikte SGK'da iş yeri dosyasını açar.

İkinci Kısım: Mobilizasyon ve Yıkım

12 - Şantiye kurulumu ve son hazırlıklar

Şantiye çevresi; dışarıdan şantiye görülmeyecek şekilde ve dışarıdan birinin giremeyeceği şekilde bariyerlerle veya panellerle kapatılır. 

Şantiyenin büyüklüğüne göre ihtiyaç varsa konteyner vb. üniteler şantiye alanına kurulur.

Elektrik panosu kurulur, şantiye elektriği aboneliği ve şantiye suyu aboneliği alınır.

13 - Bina yıkımı

Arsada mevcut bir bina varsa yıkım ruhsatının alınmasının ardından müteahhit firma bu binayı elle veya makine ile yıkar. Makine ile yıkmak varken neden binayı elle yıkalım dediğinizi duyar gibiyim. Ancak bazı durumlarda elle yıkım kaçınılmaz olabiliyor. Bu konuda daha detaylı bilgi için sizi buraya alalım: Elle bina yıkımı